Ihre Immobilie ist nur so viel wert, wie sie aussieht. Online. 87% der Kaufer beginnen ihre Suche im Internet. Sie haben 0,7 Sekunden, um zu uberzeugen. Danach scrollen sie weiter. Fur immer.
Ich fotografiere seit funf Jahren Immobilien in Wien. Uber 500 Objekte. Von der 30-Quadratmeter-Garconniere in Favoriten bis zur 15-Millionen-Villa in Hietzing.
Und ich sehe immer wieder denselben Fehler: Verkaufer investieren tausende Euro in Renovierung. Aber sparen bei den Fotos.
Das ist absurd.
Warum Fotografie uber Ihren Verkaufserfolg entscheidet
Stop. Bevor wir uber Strategien sprechen, mussen Sie etwas verstehen.
Eine Immobilie verkauft sich nicht wegen ihrer Qualitat. Sie verkauft sich wegen ihrer wahrgenommenen Qualitat. Und diese Wahrnehmung? Die entsteht online. Auf willhaben. Auf ImmobilienScout24. In den ersten 0,7 Sekunden.
Die National Association of Realtors hat es gemessen: Immobilien mit professionellen Fotos verkaufen sich 32% schneller. Sie erzielen bis zu 47% hohere Preise pro Quadratmeter.
Aber es geht nicht nur um schone Bilder.
Es geht um Strategie.
Die Fotografie-Strategie nach Objekttyp
Nicht jede Immobilie braucht dasselbe. Eine Garconniere braucht kein Drohnenvideo. Eine Villa in Hietzing braucht mehr als nur Smartphone-Fotos.
Hier ist meine Empfehlung nach funf Jahren Erfahrung.
Wohnung bis 60m² (Starter-Wohnung)
Zielgruppe: Erstkauffer, Singles, junge Paare, Anleger
Must-Have:
- 15-20 HDR-Fotos
- Grundriss (2D)
Nice-to-Have:
- 360° Rundgang (reduziert Besichtigungen um 80%)
Budget: €249-399
Bei kleinen Wohnungen zahlt jeder Quadratmeter. Gute Fotos lassen den Raum grosser wirken. Aber ubertreiben Sie nicht. Kaufer erwarten keine Drohnenaufnahmen fur eine 2-Zimmer-Wohnung.
Wohnung 60-120m² (Familienwohnung)
Zielgruppe: Familien, Aufsteiger, anspruchsvolle Kaufer
Must-Have:
- 20-30 HDR-Fotos
- 360° Rundgang
- 3D-Grundriss
Nice-to-Have:
- Drohnenaufnahmen (wenn Balkon/Terrasse/Ausblick)
Budget: €548-890
In diesem Segment entscheidet der 360° Rundgang. Familien haben wenig Zeit fur Besichtigungen. Sie wollen vorher wissen, ob die Wohnung passt. Der virtuelle Rundgang filtert. Nur wirklich Interessierte kommen zur Besichtigung.
Penthouse / Luxuswohnung (ab 120m²)
Zielgruppe: Kaufkraftige Interessenten, internationale Kaufer
Must-Have:
- 30-40 HDR-Fotos
- Matterport 3D-Tour
- 3D-Grundriss mit Moblierung
- Drohnenaufnahmen
Nice-to-Have:
- Twilight-Aufnahmen
- Videoprasentation
Budget: €990-1.890
Luxusimmobilien brauchen Luxus-Prasentation. Internationale Kaufer konnen nicht einfach vorbeikommen. Sie entscheiden oft auf Basis der virtuellen Tour. Matterport mit Dollhouse-Ansicht ist hier Standard.
Einfamilienhaus
Zielgruppe: Familien, etablierte Paare
Must-Have:
- 25-35 HDR-Fotos (Innen + Aussen)
- 360° Rundgang
- Drohnenaufnahmen (Grundstuck zeigen)
Nice-to-Have:
- Twilight-Aufnahmen
- 3D-Grundriss aller Etagen
Budget: €790-1.490
Bei Hausern ist die Drohne Pflicht. Kaufer wollen das Grundstuck sehen. Die Nachbarschaft. Die Dachform. Das geht nur von oben.
Villa / Luxusimmobilie
Zielgruppe: High-Net-Worth Individuals, internationale Kaufer
Must-Have:
- 40-60 HDR-Fotos
- Matterport 3D-Tour
- Drohnenaufnahmen + Video
- Twilight-Aufnahmen
- Detailaufnahmen (Materialien, Ausstattung)
Budget: €1.890-3.500
Bei einer Villa fur 2 Millionen Euro? Sind 2.000 Euro fur die Prasentation 0,1% des Verkaufspreises. Das ist Investition, nicht Ausgabe.
Die Budget-Faustregel
Hier ist die einfache Formel, die ich jedem Verkaufer gebe.
Investieren Sie 0,1% bis 0,3% des Verkaufspreises in Visual Marketing.
- Wohnung €300.000 = Budget €300-900
- Haus €600.000 = Budget €600-1.800
- Villa €1.500.000 = Budget €1.500-4.500
Das klingt nach viel? Es ist nichts im Vergleich zum potenziellen Verlust. Eine falsch prasentiertee Immobilie verliert 5-10% beim Verkaufspreis. Bei einem Haus fur €600.000 sind das €30.000-60.000.
Da sind €1.000 fur professionelle Fotos plotzlich sehr vernunftig.
Der Timeline: Von der Buchung bis zum Inserat
Viele Verkaufer unterschatzen die Zeit. Hier ist, was Sie realistisch erwarten sollten.
Tag 1: Buchung und Vorbereitung
- Termin vereinbaren (gleicher Tag moglich bei Verfugbarkeit)
- Checkliste zur Vorbereitung erhalten
- Immobilie vorbereiten: Aufrraumen, Licht, Staging
Tag 2: Fotoshooting
- Wohnung: 45-90 Minuten
- Haus: 90-150 Minuten
- Villa: 2-4 Stunden
Tag 3: Lieferung
- HDR-Fotos: 24 Stunden nach Shooting
- 360° Rundgang: 24-48 Stunden
- Drohnenaufnahmen: 24 Stunden
- Matterport: 48-72 Stunden (mehr Nachbearbeitung)
Express-Option: Gegen Aufpreis liefern wir HDR-Fotos am gleichen Tag. Fur Verkaufer, die es eilig haben.
Portal-Optimierung: Wo die Bilder den Unterschied machen
Ein gutes Bild allein reicht nicht. Es muss richtig eingesetzt werden.
willhaben.at
- Erstes Bild = Entscheidend. Wahlen Sie das emotionalste Foto (meist Wohnzimmer oder Aussenansicht)
- Maximal 30 Bilder hochladen
- 360° Tour direkt einbinden (generiert 40% mehr Klicks)
- Titelbild sollte horizontal sein (1600x1067px ideal)
ImmobilienScout24
- Grundriss prominent zeigen
- Deutsche Kaufer erwarten hohe Qualitat
- Video-Integration nutzen
Eigene Landing Page
Fur Luxusimmobilien ab €800.000 empfehle ich eine eigene Prasentation-Website. Alle Medien gebundelt. Professioneller Eindruck. Kosten: €200-500 zusatzlich.
Case Study: Penthouse Dobling - 41% uber Erwartung
Konkretes Beispiel aus meiner Praxis.
Objekt: Penthouse im 19. Bezirk, 180m², Dachterrasse mit Weitblick
Erwarteter Preis: €890.000
Visual-Marketing-Paket:
- 45 HDR-Fotos
- Matterport 3D-Tour
- Drohnenaufnahmen + Video
- Twilight-Shooting
- Investment: €1.890
Ergebnis:
- 142 Anfragen in der ersten Woche
- 23 qualifizierte Besichtigungen
- 5 Angebote uber Listpreis
- Verkaufspreis: €1.256.000 (41% uber Erwartung)
- Verkaufsdauer: 18 Tage
ROI auf das Fotografie-Investment: 19.367%.
Zugegeben: Nicht jeder Verkauf lauft so. Aber die Zahlen zeigen, was moglich ist, wenn Prasentation und Objekt zusammenpassen.
Case Study: Altbauwohnung Neubau - Schneller Verkauf durch 360° Tour
Objekt: 3-Zimmer-Altbau im 7. Bezirk, 85m², saniert
Visual-Marketing-Paket:
- 22 HDR-Fotos
- 360° Rundgang
- 3D-Grundriss
- Investment: €649
Ergebnis:
- 78 Anfragen
- Nur 6 Vor-Ort-Besichtigungen notwendig
- Verkauf nach 12 Tagen zum Listpreis
Die 360° Tour hat hier ihre Starke gezeigt: Interessenten konnten die Wohnung virtuell besichtigen. Nur wer wirklich kaufen wollte, kam zur echten Besichtigung.
Die ROI-Berechnung: Was bringt Fotografie wirklich?
Hier ist die Mathematik.
Szenario: Wohnung, Verkaufspreis €400.000
Ohne Profi-Fotos (Smartphone):
- Verkaufsdauer: 90 Tage (Wiener Durchschnitt)
- Preisreduktion nach 60 Tagen: -5% = €380.000
- Opportunitatskosten (3 Monate langer warten): geschatzt €2.000
- Effektiver Verkaufspreis: €378.000
Mit Profi-Paket (€649):
- Verkaufsdauer: 30 Tage
- Keine Preisreduktion
- Verkaufspreis: €400.000
Differenz: €22.000 - €649 = €21.351 Mehrwert
Das ist ein ROI von 3.290%.
Selbst wenn Sie konservativ rechnen und nur die halbe Verbesserung annehmen, bleibt ein ROI von uber 1.600%.
Haufige Fehler bei der Fotografie-Strategie
Fehler 1: Am falschen Ende sparen
€20.000 in neue Kuche investieren. Dann €100 fur Smartphone-Fotos. Absurd. Die Kuche sieht auf schlechten Fotos trotzdem schlecht aus.
Fehler 2: Zu viele Bilder, zu wenig Qualitat
50 Smartphone-Fotos sind schlechter als 20 HDR-Aufnahmen. Qualitat schlagt Quantitat. Immer.
Fehler 3: 360° Tour vernachlassigen
Der virtuelle Rundgang ist 2026 keine Spielerei mehr. Er ist Standard. Wer ihn weglasst, wirkt veraltet.
Fehler 4: Schlechtes Timing
Fotos am Regentag. Ohne Vorbereitung. Zwischen Umzug und Auszug. Das alles mindert die Qualitat. Nehmen Sie sich Zeit.
Ihre nachsten Schritte
Sie wissen jetzt, welche Strategie fur Ihre Immobilie passt. Hier ist, was Sie tun sollten.
- Bestimmen Sie Ihren Objekttyp und das entsprechende Budget
- Planen Sie 3-5 Tage von Buchung bis fertige Bilder ein
- Bereiten Sie die Immobilie vor - Aufraumen, Staging, Reparaturen
- Buchen Sie einen Fotografen mit Immobilien-Spezialisierung
Haben Sie Fragen zu Ihrer Fotografie-Strategie? Ich berate Sie gerne - kostenlos und unverbindlich.
Oder schauen Sie sich unser Marketing-Komplettpaket an - alle Services zum Vorteilspreis kombiniert.
Verwandte Themen
Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.