Ein Traditionslokal am Graben. 8 Monate leer. Keine einzige Besichtigung durch einen ernsthaften Gastronomen.Dann: Neue Praesentation. 360-Grad-Tour fuer Location Scouting. Vermietet an einen Michelin-Anwaerter. In 23 Tagen.
Das ist keine Erfolgsgeschichte aus dem Lehrbuch.
Das ist, was im Herbst 2024 in der Wiener Innenstadt passiert ist.
Das Problem: 8 Monate Stillstand an bester Adresse
Stop.
Lesen Sie das nochmal. 8 Monate. Im 1. Bezirk. Naehe Graben.
Wie ist das moeglich?
Der Eigentuemer - ein erfahrener Immobilieninvestor mit Objekten in ganz Wien - rief mich an. Er klang nicht frustriert. Er klang ratlos.
"Das Lokal hat alles. 120 Quadratmeter. Vollausgestattete Kueche. Schanigarten-Genehmigung. Laufkundschaft direkt vor der Tuer. Und niemand will es."
Ich habe mir das Inserat angeschaut.
Und dann habe ich verstanden.
Die fatalen Fehler der bisherigen Praesentation
Die Fotos waren von einem generischen Gewerbe-Fotografen. Nicht schlecht. Aber...
Warten Sie.
Ich sage Ihnen, was fehlte:
- Keine Atmosphaere. Die Bilder zeigten Raeume. Aber nicht, wie es sich anfuehlt, dort zu kochen. Dort zu servieren. Dort Gaeste zu empfangen.
- Keine Kuechen-Details. Gastronomen wollen wissen: Welche Geraete? Welche Kapazitaet? Wie ist der Workflow? Nichts davon war sichtbar.
- Kein Raumgefuehl. Wie viele Tische passen rein? Wo kann die Bar stehen? Einzelne Fotos zeigten nichts davon.
- Keine Lage-Praesentation. Der Graben war nicht sichtbar. Die Passantenfrequenz nicht. Der Schanigarten-Bereich nur ein Schatten.
Kurz: Die Praesentation sprach die Sprache eines Buero-Vermieters.
Aber Gastronomen denken anders.
Die Diagnose: Was ein Gastronom wirklich sehen will
Ich bin hingefahren. An einem Dienstag. Um 11 Uhr.
Warum 11 Uhr?
Weil das die Zeit ist, zu der Gastronomen ihre Location scouten. Vor dem Mittagsservice. Nach dem Fruehstueck. Wenn sie Zeit haben, zu traeumen.
Und was ich sah:
Dieses Lokal hatte drei Killer-Features, die niemand zeigen konnte:
- Die Kueche. Komplett ausgestattet. Rational Kombidaempfer. Zwei Induktionsherde. Durchreiche zum Gastraum. Ein Koch-Traum. Aber auf den Fotos? Nur eine dunkle Ecke mit Edelstahl.
- Der Flow. Vom Eingang zur Bar. Von der Bar zu den Tischen. Von den Tischen zur offenen Kueche. Perfekt choreografiert. Aber in Einzelbildern? Unsichtbar.
- Das Licht. Grosse Fenster zur Fussgaengerzone. Mittags: goldenes Licht. Abends: Strassenlaternen-Romantik. Auf den alten Fotos? Neonlicht und Schatten.
Die Loesung: Gastronomie-spezifische Praesentation
Mein Vorschlag an den Eigentuemer:
Wir praesentieren das nicht als Gewerbeflaeche. Wir praesentieren es als Restaurant.
Der Unterschied?
Alles.
Das Paket
- 360-Grad-Rundgang - damit internationale Gastronomen virtuell scouten koennen
- Food-Setup-Styling - wir haben Teller, Glaeser und Besteck arrangiert (geliehen)
- Kuechen-Dokumentation - jedes Geraet, jede Arbeitsflaeche, der komplette Workflow
- Premium Interior-Fotografie - 35 Aufnahmen bei optimalem Licht
- Aussenaufnahmen - Fussgaengerzone, Schanigarten-Bereich, Passantenfrequenz
Gesamtinvestition: 1.890 Euro.
Der Eigentuemer hat nicht gezögert.
Nach 8 Monaten Leerstand? 1.890 Euro fuer eine Chance?
Das war keine Frage.
Das Shooting: Ein Tag, der Gastronomen ansprach
Wir haben uns fuer einen Donnerstag entschieden. Wettervorhersage: bewoelkt mit Auflockerungen.
Warum bewoelkt?
Weil Wolken wie ein riesiger Softbox wirken. Keine harten Schatten. Gleichmaessiges Licht. Perfekt fuer Innenraeume mit grossen Fenstern.
10:00 Uhr: Setup. Wir haben Tische gedeckt. Nicht ueberladen. Drei Tische mit weissen Tischdecken. Weingläser. Stoffservietten. Das sagt einem Gastronomen: Hier kann Fine Dining entstehen.
11:00 Uhr: 360-Grad-Aufnahmen. Jeder Winkel. Von der Tuer bis zur Kueche. Der virtuelle Rundgang zeigt, was Fotos nicht koennen: den Raum als Ganzes.
13:00 Uhr: Kuechen-Dokumentation. Das war der wichtigste Teil.
Jedes Geraet fotografiert. Mit Modellbezeichnung im Bild sichtbar. Ein Gastronom sieht: Rational iCombi Pro 6-1/1. Und weiss sofort: Das ist ein 15.000-Euro-Geraet. Das ist professionell.
15:00 Uhr: Stimmungsaufnahmen. Das Licht wurde weicher. Wir haben eine Kerze angezuendet. Eine Weinflasche platziert. Diese Bilder verkaufen den Traum.
17:00 Uhr: Aussenaufnahmen. Die Fussgaengerzone wurde belebter. Perfekt. Ein Gastronom sieht: Laufkundschaft. Potenzial.
Die Ergebnisse: Location Scouting aus drei Laendern
Das neue Inserat ging am Montag online.
Mit dem 360-Grad-Rundgang. Mit den Kuechen-Details. Mit der Atmosphaere.
Die ersten 72 Stunden:
- 1.847 Aufrufe des Inserats (vorher: durchschnittlich 89 pro Woche)
- 23 Anfragen von Gastronomen
- 7 davon aus dem Ausland (Deutschland, Schweiz, Italien)
- 94% erwaehnten die virtuelle Tour in ihrer Anfrage
Aber hier ist der entscheidende Unterschied:
Die Qualitaet der Anfragen
Vorher: Hobbykoehe. Traeumer. "Ich wuerde gerne mal schauen"-Typen.
Nachher: Etablierte Gastronomen. Mit Referenzen. Mit Business-Plaenen. Mit Finanzierungsbestaetigungen.
Warum?
Weil die 360-Grad-Tour als Filter funktionierte.
Wer 15 Minuten durch einen virtuellen Rundgang geht und die Kueche studiert - der meint es ernst. Wer nur durch Fotos scrollt - der traeumt nur.
Der Deal: 23 Tage bis zum Premium-Mieter
Nach 8 Monaten Stillstand.
23 Tage.
Der neue Mieter: Ein junger Kuechenchef aus Muenchen. Zwei Jahre Sous-Chef in einem Michelin-Stern-Restaurant. Jetzt bereit fuer sein eigenes Projekt.
Er hatte die 360-Tour viermal durchgegangen. Von seinem Laptop in Muenchen aus.
"Als ich die Kueche virtuell gesehen habe, wusste ich: Das ist mein Lokal. Die Ausstattung, der Flow, die Lage - alles passt. Ich bin nur zur Besichtigung gekommen, um den Mietvertrag zu unterschreiben."
Keine Verhandlung ueber den Preis. 12.800 Euro Monatsmiete. Premium-Segment.
Weil Premium-Praesentation Premium-Mieter anzieht.
Die Learnings: Was Gastronomie-Vermietung anders macht
1. Gastronomen scouten virtuell
Ein Kuechenchef aus Muenchen kann nicht 20 Lokale in Wien persoenlich besichtigen. Aber er kann 20 virtuelle Touren an einem Abend durchgehen.
Und dann? Dann kommt er fuer die Top 2.
2. Die Kueche entscheidet
Fuer einen Gastronomen ist die Kueche alles. Nicht der Gastraum. Nicht die Lage. Die Kueche.
Zeigen Sie jedes Geraet. Zeigen Sie den Workflow. Zeigen Sie, dass hier professionell gearbeitet werden kann.
3. Atmosphaere verkauft den Traum
Ein leerer Raum ist nur Quadratmeter. Ein gedeckter Tisch mit Kerzenlicht ist ein Restaurant.
Der Unterschied? Ein paar Requisiten und das richtige Licht.
4. International denken
Von den 23 Anfragen kamen 7 aus dem Ausland. 30%.
Ohne 360-Tour haetten diese Gastronomen nie angefragt. Zu weit. Zu aufwaendig. Zu unbekannt.
Die virtuelle Tour hat Wien fuer sie erreichbar gemacht.
Die Rechnung
8 Monate Leerstand. Bei 12.800 Euro Monatsmiete. Das sind:
102.400 Euro entgangene Mieteinnahmen.
Die Investition in neue Praesentation: 1.890 Euro.
Die Ersparnis durch schnelle Vermietung gegenueber weiteren 3 Monaten Leerstand: 38.400 Euro.
ROI: 1.932%
Die Rechnung ist einfach.
Ihr Gastro-Objekt steht leer?
Vielleicht ist es nicht das Lokal.
Vielleicht ist es nur, wie es gezeigt wird.
Gastronomen sehen die Welt anders. Sie sehen nicht Quadratmeter. Sie sehen Kuechen, Flows, Atmosphaere.
Zeigen Sie ihnen, was sie sehen wollen.
Kostenlose Objektanalyse fuer Gastro-Immobilien
Sie haben ein Restaurant, Cafe oder Bar-Lokal, das nicht vermietet wird? Ich schaue mir Ihr aktuelles Inserat an und sage Ihnen ehrlich, was fehlt. Aus der Perspektive eines Gastronomen. Kostenlos und unverbindlich.
Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.