Makler Marketing Bildmaterial Guide

Professionelles Bildmaterial ist der ROI-stärkste Hebel im Makler-Marketing. Mit einem durchdachten visuellen Auftritt gewinnen Sie 72% mehr Aufträge von Eigentümern. Nicht weil Bilder schön sind. Sondern weil sie Kompetenz signalisieren.

Dieser Guide zeigt Ihnen, wie Sie Bildmaterial strategisch einsetzen. Konkret. Mit Zahlen. Ohne Marketing-Phrasen.

Warum Bildmaterial im Makler-Marketing entscheidet

Stop.

Bevor wir über Strategien reden, eine Frage: Wann haben Sie zuletzt ein Makler-Inserat mit unscharfen Smartphone-Fotos angeschaut und gedacht: "Diesem Profi vertraue ich meine Immobilie an"?

Genau. Nie.

Und Sie sind nicht allein. 85% der Käufer betrachten Fotos als wichtigsten Faktor bei der Online-Suche. Aber hier ist der entscheidende Punkt: Es sind nicht nur die Käufer, die Sie mit Bildern überzeugen müssen.

Es sind die Eigentümer.

Die National Association of Realtors hat es gemessen: 72,2% der Makler mit professionellem Bildmaterial gewinnen mehr Aufträge. Der Grund ist simpel. Ein Eigentümer lädt drei Makler zur Bewertung. Er schaut auf deren Websites. Er vergleicht die Inserate.

Wer gewinnt? Der mit den besten Bildern. Weil Bildqualität = wahrgenommene Arbeitsqualität.

Die 4 Säulen des visuellen Makler-Marketings

Vergessen Sie alles, was Sie über "schöne Bilder" gehört haben. Im Makler-Marketing zählt nur eines: Strategischer Einsatz.

Säule 1: Objektfotografie als Basis

Jedes Objekt braucht professionelle Fotos. Ausnahmslos. Das ist keine Frage des Budgets. Es ist eine Frage der Professionalität.

Was gehört zur Basis?

• 20-30 HDR-Aufnahmen pro Objekt (alle Räume, Außenbereich, Details)
• Verschiedene Formate: Hochformat für Portale, Querformat für Exposés
• Professionelle Nachbearbeitung: Farbkorrektur, Perspektivkorrektur, Belichtungsoptimierung
• Lieferung in 24-48 Stunden - Geschwindigkeit zählt im Maklergeschäft

In Wien liegt der Preis für ein professionelles Shooting bei €250-400. Das ist weniger als 0,1% einer typischen Maklerprovision. Und trotzdem machen es die meisten nicht.

Ihr Vorteil.

Säule 2: 360° Rundgänge als Differenzierung

Fotos hat mittlerweile jeder. 360° Rundgänge nicht. Das macht sie zum perfekten Differenzierungsmerkmal.

Die Zahlen sprechen für sich:

• +340% längere Verweildauer bei Inseraten mit virtueller Tour
• 67% Kaufbereitschaft bei Interessenten nach 360°-Tour (vs. 34% ohne)
• 30% weniger unnötige Besichtigungen - Ihre Zeit ist wertvoll

Aber hier ist der versteckte Vorteil: Ein Eigentümer, der sieht, wie Sie Konkurrenz-Objekte mit 360°-Tour vermarkten, will genau das für sein Objekt. Die Tour wird zum Akquise-Werkzeug.

Säule 3: Social Media Content

Instagram, LinkedIn, Facebook. Drei Plattformen, drei völlig unterschiedliche Anforderungen. Und drei unterschiedliche Zielgruppen.

Instagram: Hier erreichen Sie Käufer und jüngere Eigentümer. Quadratisches Format (1080x1080), starke Farben, emotionale Bildsprache. Carousel-Posts mit 5-10 Bildern pro Objekt performen am besten.

LinkedIn: Hier positionieren Sie sich als Experte. Format 1200x627 für Link-Posts, 1920x1080 für Artikel. Weniger Objektfotos, mehr Thought Leadership. Zeigen Sie Ihr Team, Ihren Prozess, Ihre Erfolge.

Facebook: Reichweite für lokale Käufer. Horizontale Formate, Video-Content funktioniert besser als Bilder. Nutzen Sie Marketplace für Objekte.

Konkrete Posting-Frequenz:

• Instagram: 3-5 Posts/Woche, täglich Stories
• LinkedIn: 2-3 Posts/Woche
• Facebook: 2-3 Posts/Woche + Marketplace-Listings

Säule 4: Portfolio und Referenzmaterial

Warten Sie. Bevor Sie weiterlesen: Wie viele Referenzprojekte zeigen Sie auf Ihrer Website?

Wenn die Antwort weniger als 12 ist, haben Sie ein Problem.

Ein starkes Portfolio ist der stille Verkäufer, der 24/7 arbeitet. Es überzeugt Eigentümer, bevor Sie überhaupt anrufen. Es ist der Grund, warum manche Makler auf Akquise-Anrufe verzichten können.

Portfolio-Anforderungen:

• Mindestens 12-15 Referenzprojekte mit vollständiger Dokumentation
• Vielfalt zeigen: Wohnungen, Häuser, verschiedene Bezirke, Preisklassen
• Quartalsweise aktualisieren: Veraltete Projekte entfernen, neue hinzufügen
• Erfolgsgeschichten: "Verkauft in 14 Tagen" neben dem Foto

Plattform-spezifische Bildanforderungen

Hier die technischen Specs, die Sie kennen müssen. Ausdrucken und griffbereit halten.

Immobilienportale

willhaben.at:

• Format: 16:9 (optimal 1920x1080)
• Max. 20 Bilder pro Inserat
• Erstes Bild = Thumbnail (wählen Sie weise)

ImmobilienScout24:

• Format: 4:3 oder 16:9
• Mindestauflösung 1024x768
• Max. 30 Bilder, virtuelle Tour einbettbar

Social Media Formate

Instagram:

• Feed: 1080x1080 (quadratisch) oder 1080x1350 (hochformat)
• Stories/Reels: 1080x1920
• Carousel: bis zu 10 Bilder

LinkedIn:

• Link-Post: 1200x627
• Artikel-Header: 1920x1080
• Profilbanner: 1584x396

Facebook:

• Geteilte Bilder: 1200x630
• Marketplace: 1200x1200 (quadratisch)

Print und Exposés

• Auflösung: Mindestens 300dpi
• Format: TIFF oder hochauflösendes JPEG
• Farbprofil: CMYK für Druck, sRGB für Digital

Aufbau einer konsistenten Bildmarke

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen.

Jeder kann einzelne gute Fotos haben. Aber eine konsistente Bildmarke? Das haben die wenigsten. Und genau das macht Sie erkennbar.

Stilelemente definieren

Wählen Sie einen Stil und bleiben Sie dabei:

• Hell und freundlich: Natürliches Licht, helle Töne, einladende Atmosphäre. Funktioniert für Familienwohnungen und Eigentumswohnungen.
• Elegant und kontrastreich: Dramatische Beleuchtung, starke Kontraste. Perfekt für Luxusimmobilien.
• Modern und minimalistisch: Klare Linien, aufgeräumte Räume, reduzierte Farbpalette. Für Neubauprojekte und moderne Architektur.

Branding-Elemente

Überlegen Sie:

• Wasserzeichen: Ja oder nein? Wenn ja: dezent und einheitlich positioniert
• Farbakzente: Ihre Corporate Colors in Grafiken, Grundrissen, Overlays
• Schriften: Einheitliche Typografie in allen Exposés und Social Media Posts

Ein Tipp aus der Praxis: Erstellen Sie ein Brand-Kit mit Ihrem Fotografen. Ein Dokument, das Farbkorrektur-Vorgaben, Stil-Präferenzen und Format-Anforderungen enthält. So sieht jedes Bild aus wie von Ihnen - auch wenn Sie mit verschiedenen Fotografen arbeiten.

Client Presentation Materials

Das Akquise-Gespräch beim Eigentümer. Der Moment der Wahrheit.

Was zeigen Sie? Ein iPad mit willhaben-Inseraten? Oder ein professionelles Präsentations-Portfolio, das Ihre Arbeit verkauft?

Das Akquise-Portfolio

Erstellen Sie ein physisches oder digitales Portfolio mit:

• 5-7 Ihrer besten Projekte - Qualität vor Quantität
• Vorher-Nachher-Vergleiche - zeigt Ihren Mehrwert
• Testimonials mit Fotos - Social Proof ist alles
• Ihr Prozess visualisiert - von der Bewertung bis zum Verkauf

Verkäufer-Reports

Nach jedem Verkauf: Dokumentieren Sie den Erfolg. Mit Fotos. Mit Zahlen.

• Professionelle Fotos des verkauften Objekts
• Anzahl der Besichtigungen
• Zeit bis zum Verkauf
• Verkaufspreis vs. Angebotspreis

Das wird Ihr stärkstes Verkaufsargument. Konkreter als jede Behauptung.

Volume Pricing: Strategisch planen, Kosten senken

Rechnen wir.

Ein einzelnes Fotoshooting in Wien: €300-400. Das klingt nach viel, wenn Sie pro Objekt denken.

Aber so denken Amateure.

Profis denken in Jahresvolumen.

Mengenrabatte nutzen

Bei den meisten professionellen Immobilienfotografen (auch bei uns) gilt:

• 5 Objekte/Monat: 15% Rabatt = €255-340 pro Objekt
• 10 Objekte/Monat: 25% Rabatt = €225-300 pro Objekt
• Monatspauschale: Für Büros mit hohem Volumen - individuell verhandelbar

ROI-Berechnung

Szenario: 20 Objekte pro Jahr, professionelle Fotografie.

• Kosten: 20 x €280 (mit Mengenrabatt) = €5.600/Jahr
• Durchschnittliche Provision: €10.000/Objekt
• Wenn professionelle Fotos nur 1 zusätzlichen Verkauf bringen: +€10.000
• ROI: 79% - bei konservativer Schätzung

Die Realität? Studien zeigen 32% schnellere Verkäufe und höhere Abschlussquoten. Der tatsächliche ROI liegt bei 300-500%.

Technologie-Investitionen: Was lohnt sich?

Nicht alles, was glänzt, bringt Rendite. Hier ist, was sich tatsächlich rechnet:

Must-Have (Sofort investieren)

• Professionelle Fotografie: Basisinvestition, unverzichtbar. Kosten: €200-400/Objekt
• 360° Rundgänge: Differenzierung + Zeitersparnis. Kosten: €150-300/Objekt. Ab 50m² Wohnfläche rentabel.
• Digitale Grundrisse: Käufer erwarten es, Eigentümer schätzen es. Kosten: €80-150/Objekt

Nice-to-Have (Je nach Zielmarkt)

• Drohnenaufnahmen: Für Häuser, Villen, Dachgeschosse mit Terrasse. Kosten: €150-250/Objekt
• Matterport 3D-Tour: Für Premium-Objekte ab €500.000. Kosten: €350-600/Objekt
• Video-Rundgang: Für Social Media und YouTube. Kosten: €200-500/Objekt

Für die Zukunft planen

• Virtual Staging: Leere Wohnungen möbliert zeigen. Kosten: €50-150/Bild. Ideal für Neubauprojekte.
• KI-gestützte Bildbearbeitung: Kommt, ist aber noch nicht marktreif für Profis.

Der 90-Tage Implementierungsplan

Theorie ist nutzlos ohne Umsetzung. Hier ist Ihr Plan:

Monat 1: Basis schaffen

• Professionellen Fotografen testen (1-2 Objekte)
• Brand-Kit definieren (Stil, Farben, Format-Vorgaben)
• Portfolio auf Website aktualisieren (mindestens 12 Projekte)
• Social Media Formate standardisieren

Monat 2: Skalieren

• Rahmenvertrag mit Fotografen abschließen (Mengenrabatt sichern)
• 360° Rundgänge für größere Objekte einführen
• Akquise-Portfolio erstellen
• Prozesse dokumentieren

Monat 3: Optimieren

• Ergebnisse messen (Anfragen, Verweildauer, Abschlüsse)
• A/B-Tests mit verschiedenen Bildstilen
• Team schulen (falls vorhanden)
• Erfolgsstories dokumentieren

Häufige Fehler vermeiden

Kurz und schmerzhaft - die teuersten Fehler im Bildmaterial-Marketing:

• "Ich mache die Fotos selbst": Nein. Sie sind Makler, kein Fotograf. Die Stunde, die Sie fotografieren, kostet Sie potenziell €500+ in verlorener Akquise-Zeit.
• "Ein gutes Bild reicht": Sie brauchen 20-30 Bilder pro Objekt, plus verschiedene Formate für verschiedene Plattformen.
• "Ich spare bei Premium-Objekten nicht": Falsch herum gedacht. Investieren Sie bei JEDEM Objekt - aber nutzen Sie Mengenrabatte.
• "Social Media ist nicht meine Zielgruppe": Eigentümer googlen Sie. Sie finden Ihren Instagram. Und bilden sich eine Meinung.

Ihr nächster Schritt

Sie haben jetzt die Strategie. Die Formate. Die Zahlen.

Die Frage ist: Was machen Sie damit?

Ich empfehle: Beginnen Sie mit einem Test. Ein Objekt. Professionelle Fotos. Vielleicht ein 360°-Rundgang. Messen Sie die Ergebnisse. Vergleichen Sie mit Ihren bisherigen Inseraten.

Wenn die Zahlen Sie überzeugen (und sie werden), haben Sie Ihre Antwort.

Lucas Hammerer

Gründer & Immobilienfotograf

Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.

5+ Jahre Erfahrung500+ Projekte