Ein Makler. 6 Objekte. Vorher: 47 Anfragen pro Monat. Nachher: 143.Das ist keine Magie. Das ist Mathematik. Und eine Strategie, die jeder kopieren kann.
Ich werde Ihnen genau zeigen, was wir gemacht haben. Mit echten Zahlen. Ohne Marketing-Blabla.
Der Ausgangspunkt: Ein typischer Wiener Makler
Maria (Name geändert) ist seit 8 Jahren Maklerin in Wien. Fokus auf den 16., 17. und 18. Bezirk. Solides Geschäft. Durchschnittliche Ergebnisse.
Als sie mich im März 2024 kontaktierte, hatte sie ein Problem:
"Ich habe gute Objekte. Aber die Anfragen sind eingebrochen. Früher hatte ich 20-30 Besichtigungen pro Monat. Jetzt sind es vielleicht 10."
Kennen Sie das? Der Markt wird härter. Die Konkurrenz größer. Und plötzlich funktioniert das, was immer funktioniert hat, nicht mehr.
Die Analyse: Was lief schief?
Ich habe mir Marias 6 aktive Objekte angeschaut. Alle auf willhaben, Immoscout, ihrer eigenen Website. Die Diagnose war schnell klar:
Problem 1: Die Fotos waren "okay".
Nicht schlecht. Nicht gut. Einfach okay. Gemacht von einem Fotografen, der auch Hochzeiten und Porträts macht. Keine Spezialisierung auf Immobilien.
Problem 2: Keine virtuellen Touren.
In 2024. Ohne 360° Rundgänge. Das ist, wie in den 90ern ohne E-Mail zu arbeiten.
Problem 3: Die Inserate sahen aus wie alle anderen.
Gleiche Fotos wie die Konkurrenz. Gleiche Beschreibungen. Gleiche Präsentation. Warum sollte jemand Marias Objekte wählen?
Die Strategie: Drei Monate, drei Stufen
Wir haben einen Plan gemacht. Nicht alles auf einmal. Schritt für Schritt.
Monat 1: Die Basis verbessern
Neue Fotos für alle 6 Objekte.Professionelle HDR-Fotografie. Richtige Beleuchtung. Richtige Winkel. Richtige Nachbearbeitung.
Investition: 6 x €290 = €1.740
Ergebnis nach Monat 1:
- Anfragen: von 47 auf 68 (+45%)
- Klickrate auf Inserate: +67%
- Besichtigungsanfragen: +52%
Monat 2: Differenzierung durch 360° Rundgänge
Für 4 der 6 Objekte haben wir 360° Rundgänge erstellt. Die anderen zwei waren zu klein (unter 40m²) - da lohnt es sich weniger.
Investition: 4 x €490 = €1.960
Ergebnis nach Monat 2:
- Anfragen: von 68 auf 112 (+65%)
- Durchschnittliche Verweildauer im Inserat: +340%
- Qualität der Anfragen: deutlich höher (Interessenten kannten die Objekte bereits)
Hier ist etwas Wichtiges:
Die Besichtigungen wurden effizienter. Wer eine 360° Tour gemacht hat, weiß, was ihn erwartet. Keine "Ach, das hatte ich mir anders vorgestellt"-Momente mehr. Maria sparte 4-5 Stunden pro Woche an unnötigen Terminen.
Monat 3: Premium-Positionierung
Für ein hochwertiges Objekt - eine Altbauwohnung im 18. Bezirk - haben wir das volle Programm gemacht:
- Matterport 3D-Tour mit Dollhouse-Ansicht
- Drohnenaufnahmen für die Lage
- Video-Rundgang mit Musik
- Premium-Exposé als PDF
Investition: €1.890 (Komplettpaket)
Ergebnis: Das Objekt wurde in 11 Tagen verkauft. Zum Listenpreis. Ohne Verhandlung.
Die Gesamtbilanz nach 3 Monaten
Lassen Sie uns rechnen:
Investition gesamt: €5.590
Ergebnisse:
- Anfragen pro Monat: von 47 auf 143 (+204%)
- Verkaufte Objekte: 4 von 6 (in 3 Monaten)
- Durchschnittliche Vermarktungsdauer: von 89 auf 34 Tage
- Provision aus Verkäufen: ca. €47.000
ROI: 741%
Und das Beste? Die zwei verbleibenden Objekte sind ebenfalls kurz vor dem Abschluss.
Was Maria heute anders macht
Nach dieser Erfahrung hat Maria ihre gesamte Strategie umgestellt. Hier ist ihr neuer Standard-Prozess:
Für jedes neue Objekt:
- Tag 1: Professionelles Fotoshooting (immer, ohne Ausnahme)
- Tag 1-2: 360° Rundgang für Objekte über 50m²
- Tag 3: Inserat online mit Tour und professionellen Fotos
Für Premium-Objekte (über €500.000):
- Matterport 3D-Tour
- Drohnenaufnahmen (wenn sinnvoll)
- Video-Rundgang
Das Ergebnis: Maria vermarktet heute 40% mehr Objekte als vor einem Jahr. Mit weniger Zeitaufwand pro Objekt. Weil die Anfragen qualifizierter sind und die Verkäufe schneller gehen.
Die Zahlen im Detail: Was funktioniert am besten?
Nach 6 Monaten Zusammenarbeit mit Maria habe ich ihre Daten analysiert. Hier ist, was die größte Wirkung hat:
Impact auf Anfragen (Steigerung):
- Professionelle Fotos vs. Amateur: +45-60%
- 360° Rundgang hinzufügen: +60-80%
- Matterport 3D-Tour: +100-120% (bei höherpreisigen Objekten)
- Drohnenaufnahmen: +20-30% (hauptsächlich bei Häusern und Dachetagen)
Impact auf Verkaufsdauer:
- Mit professionellen Fotos: -25%
- Mit 360° Rundgang: -40%
- Mit Komplettpaket: -55%
Die versteckten Vorteile, die niemand erwähnt
Mehr Anfragen sind offensichtlich. Aber es gibt Vorteile, die nicht sofort sichtbar sind:
1. Zeitersparnis bei Besichtigungen
Wer eine virtuelle Tour macht, weiß, was ihn erwartet. Maria schätzt, dass sie 30% weniger Besichtigungen braucht - aber die, die stattfinden, sind produktiver.
2. Bessere Akquise neuer Objekte
Wenn ein Eigentümer sieht, wie Maria seine Konkurrenz-Objekte präsentiert, will er das auch. Die 360° Rundgänge sind zum Akquise-Werkzeug geworden.
3. Höhere Abschlussquote
Die Interessenten, die nach einer virtuellen Tour zur Besichtigung kommen, sind zu 67% kaufbereit. Vorher waren es 34%.
4. Weniger Stress
Klingt banal? Ist es nicht. Maria arbeitet heute entspannter, weil sie weiß, dass ihre Objekte die beste Präsentation haben. Das Vertrauen in den eigenen Service steigt.
Können Sie das auch?
Ja.
Marias Situation war nicht einzigartig. Sie hatte das gleiche Problem wie vieleWiener Makler: gute Objekte, mittelmäßige Präsentation.
Die Lösung ist einfach:
- Investieren Sie in professionelle Fotos. Für jedes Objekt. Immer.
- Fügen Sie 360° Rundgänge hinzu. Mindestens für Objekte über 50m².
- Für Premium-Objekte: Gehen Sie aufs Ganze.
Die Investition ist überschaubar. Die Ergebnisse sind messbar. Und der Wettbewerbsvorteil ist real - denn die meisten Ihrer Konkurrenten machen es noch nicht.
Was wäre, wenn Sie 3x mehr Anfragen hätten?
Rechnen Sie selbst:
- Wie viele Objekte könnten Sie pro Jahr mehr verkaufen?
- Was bedeutet das für Ihre Provision?
- Wie viel Zeit könnten Sie mit qualifizierteren Interessenten sparen?
Maria hat diese Rechnung gemacht. Sie war überrascht.
Die Frage ist nicht, ob Sie sich professionelle Präsentation leisten können.
Die Frage ist, ob Sie es sich leisten können, es nicht zu tun.
Ihr nächster Schritt
Sie wollen mehr Anfragen für Ihre Objekte? Lassen Sie uns sprechen. Ich analysiere Ihre aktuelle Präsentation und zeige Ihnen, wo das größte Potenzial liegt. Kostenlos.
Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.