Eine 3-Zimmer-Altbauwohnung im Karmeliterviertel. 3 Monate online. Keine ernsthaften Anfragen. Dann neue Fotos. HDR-Technik fuer hohe Decken. Verkauft in 12 Tagen. 8% ueber Angebotspreis.
Das ist keine Theorie. Das ist passiert. Im November 2024. Mitten in Leopoldstadt.
Hier ist die ganze Geschichte.
Das Objekt: Typisch Leopoldstadt
Die Wohnung lag in der Kleinen Pfarrgasse. Zweiter Stock. Kein Lift. Das Karmeliterviertel, wie es im Buchwert steht.
Die Fakten:
- Flaeche: 85 m2 Wohnflaeche
- Raeume: 3 Zimmer plus separate Kueche
- Baujahr: 1890, Gruenderzeit
- Deckenhoehe: 3,40 Meter mit Stuck
- Boden: Original Fischgraet-Parkett
- Zustand: Renoviert 2019, bezugsfertig
- Angebotspreis: EUR 450.000
Objektiv betrachtet: Ein Traum fuer Altbau-Liebhaber.
Subjektiv betrachtet: Ein Albtraum in der Vermarktung.
Das Problem: 3 Monate Stillstand
Die Eigentuemerin - nennen wir sie Frau M. - hatte die Wohnung selbst fotografiert. Smartphone. Nachmittags.
Das Ergebnis?
Die Raeume wirkten klein. Der Stuck war kaum sichtbar. Das Parkett sah aus wie billiges Laminat. Die hohen Fenster? Ueberbelichtet. Weisse Flaechen statt Ausblick.
Und hier liegt der Kern des Problems.
Altbauten sind schwierig zu fotografieren. Die hohen Decken verzerren die Proportionen. Das Licht faellt oft nur von einer Seite ein. Die schmalen Raeume wirken auf Fotos noch schmaler.
Frau M. hatte alles richtig gemacht. Aufgeraeumt. Geputzt. Die besten Moebel aufgestellt. Aber die Fotos haben die Wohnung verraten.
Die Analyse: Was fehlte
Ich habe mir das Inserat angeschaut. 5 Minuten. Dann wusste ich Bescheid.
Problem 1: Die Deckenhoehe.
3,40 Meter sind beeindruckend. Aber auf den Fotos? Kaum erkennbar. Die Aufnahmen waren aus Augenhoehe gemacht. Standard. Aber falsch fuer Altbau.
Problem 2: Der Stuck.
Originaler Gruenderzeit-Stuck. Das ist ein Verkaufsargument. Aber auf den Fotos verschwand er im Schatten. Kein Kontrast. Keine Tiefe. Keine Wertigkeit.
Problem 3: Das Parkett.
Fischgraet-Parkett, 130 Jahre alt, frisch geschliffen. Das ist Luxus. Aber das flache Blitzlicht hat alle Schattierungen getoetet. Der Boden sah aus wie Plastik.
Problem 4: Das Licht.
Die Wohnung hatte Hoffenster und Strassenfenster. Unterschiedliche Lichtverhaeltnisse. Auf den Fotos: Entweder alles zu hell oder alles zu dunkel. Keine Balance.
Die Loesung: Altbau-Spezialtechnik
Mein Vorschlag an Frau M.: Wir machen das einmal richtig.
Der Plan:
- HDR-Fotografie: 7 Belichtungen pro Bild fuer perfekte Lichtbalance
- Tiefere Kameraperspektive: Betonung der Deckenhoehe
- Spezielle Stuck-Belichtung: Seitliches Licht fuer Tiefe und Schatten
- Parkett-Highlighting: Winkel und Licht fuer sichtbare Maserung
- Optimales Timing: 14 Uhr, wenn Strassen- und Hofseite ausgeglichen sind
Investition: EUR 349 fuer das Altbau-Paket.
Frau M. hat gezweifelt. Sie hatte schon Monate investiert. Aber was war die Alternative? Weitere 3 Monate warten?
Das Shooting: 90 Minuten Praezision
Ein Donnerstag im November. Wolken, aber diffuses Licht. Ideal fuer Innenaufnahmen.
14:00 Uhr: Aufbau. Stativ, Weitwinkel, HDR-Bracketing vorbereitet.
14:15 Uhr: Wohnzimmer. 5 Perspektiven. Die Kamera 80cm ueber dem Boden statt 160cm. Plotzlich war die Decke da. Der Stuck. Die Proportionen stimmten.
14:45 Uhr: Schlafzimmer und Kinderzimmer. Seitliches Fensterlicht fuer den Stuck. Jede Verzierung wurde sichtbar.
15:15 Uhr: Kueche und Bad. Die schwierigen Raeume. Aber mit dem richtigen Winkel wurden auch 6m2 einladend.
15:30 Uhr: Fertig. 87 Rohaufnahmen. Davon 24 finale Bilder nach Bearbeitung.
Die Ergebnisse: Zahlen statt Worte
Das neue Inserat ging am Freitag online. Gleiche Plattformen. Gleicher Preis.
Die ersten 48 Stunden:
- 1.247 Ansichten (vorher: 850 in 3 Monaten)
- 23 Anfragen fuer Besichtigungen (vorher: 11 in 3 Monaten)
- 8 davon mit Finanzierungsbestaetigung
Der Unterschied:
Die Anfragen waren qualifiziert. Keine Touristen mehr. Keine "Mal-schauen"-Leute. Sondern Menschen, die den Altbau verstanden haben. Die den Stuck gesehen haben. Die das Parkett erkannt haben.
Weil die Fotos endlich zeigten, was die Wohnung wirklich war.
Der Verkauf: 12 Tage, ueber Angebotspreis
Warten Sie.
Ich habe "ueber Angebotspreis" gesagt.
Die Wohnung war fuer EUR 450.000 inseriert. Sie wurde fuer EUR 485.000 verkauft.
Wie ist das moeglich? Nach 3 Monaten ohne ernsthaftes Angebot?
Die Antwort: Emotionale Verbindung.
Die neuen Fotos haben nicht nur Raeume gezeigt. Sie haben ein Gefuehl vermittelt. Den Charme von Leopoldstadt. Die Waerme des Altbaus. Die Geschichte in jeder Stuckleiste.
Zwei Interessenten haben sich verliebt. Beide wollten die Wohnung. Beide konnten zahlen. Der Bessere hat EUR 35.000 mehr geboten.
Die Rechnung: ROI von 10.000%
Lassen Sie uns rechnen.
- Investition in Fotografie: EUR 349
- Mehrerloes: EUR 35.000
- ROI: 10.028%
Selbst wenn wir den Mehrerloes ignorieren: Die Wohnung war nach 12 Tagen verkauft statt nach 6+ Monaten.
Was bedeutet das konkret?
- Keine weiteren Besichtigungstermine organisieren
- Keine Wochenenden mit Fremden in der Wohnung
- Keine schlaflos Naechte wegen fehlender Angebote
- Keine weiteren Betriebskosten waehrend der Vermarktung
Was wir gelernt haben
1. Altbau braucht Spezialtechnik
Standard-Fotografie funktioniert nicht. Die hohen Decken, der Stuck, das Parkett - das alles braucht spezielle Perspektiven und HDR-Belichtung.
2. Timing ist alles
Im Karmeliterviertel ist 14 Uhr die magische Zeit. Das Licht ist ausgeglichen. Keine harten Schatten. Keine ueberbelichteten Fenster.
3. Lokale Expertise zaehlt
Jeder Fotograf kann einen Raum fotografieren. Aber nicht jeder kennt die Besonderheiten von Leopoldstadter Altbau. Die typischen Grundrisse. Die Lichtverhaeltnisse. Die Details, die Kaeufer sehen wollen.
4. Die Investition lohnt sich immer
EUR 349 fuer professionelle Fotos. Bei einem Objekt fuer EUR 450.000. Das sind 0,08% des Verkaufspreises. Weniger als ein Tag Betriebskosten.
Fazit: Ihre Altbauwohnung verdient bessere Fotos
Frau M. hat mir nach dem Verkauf geschrieben. Eine Zeile. Aber sie sagt alles:
"Haette ich das vor 3 Monaten gewusst."
Das ist das Tragische. Die Wohnung war immer ein Juwel. Sie war nur falsch praesentiert.
Wenn Sie eine Altbauwohnung in Leopoldstadt oder anderswo in Wien verkaufen wollen - und wenn Sie nicht 3 Monate warten moechten - dann reden wir.
Vielleicht ist es nicht Ihre Wohnung, die das Problem ist. Vielleicht sind es nur die Fotos.
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Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.