Eine leere Neubauwohnung in der Seestadt Aspern. Keine Moebel. Keine Vorstellung. Der Bautraeger hatte 12 solcher Einheiten. Alle gleich leer. Dann Virtual Staging. Professionelle Fotos. Verkauft in 23 Tagen. An ein junges Paar, das die Wohnung nie physisch besichtigt hat.
Das ist kein Zufall. Das ist Strategie.
Hier ist die Geschichte.
Das Problem: 12 identische leere Wohnungen
November 2024. Ein Bautraeger aus Wien kontaktiert mich. Er hat ein Problem.
Sein Projekt in der Seestadt ist fertig. 85 Wohnungen. 73 davon verkauft. 12 stehen noch. Alle zwischen 70 und 80 Quadratmeter. Alle leer.
"Die Fotos sehen alle gleich aus. Weisse Waende. Leere Raeume. Niemand kann sich vorstellen, wie das mit Moebeln aussieht."
Ich verstehe sofort.
Leere Neubauwohnungen haben ein fundamentales Problem: Sie verkaufen ein Versprechen. Keine Realitaet. Und Menschen kaufen Gefuehle, keine Grundrisse.
Die Diagnose: Was junge Kaeufer brauchen
Die Seestadt zieht ein spezifisches Publikum an. Jung. Digital. Oft Erstkaeufer. Viele arbeiten in Tech-Firmen oder Start-ups.
Diese Zielgruppe hat andere Beduerfnisse:
- Sie recherchieren online. 87% der unter-35-jaehrigen beginnen ihre Wohnungssuche auf Immobilienportalen. Nicht beim Makler.
- Sie haben wenig Zeit. Besichtigungen am Samstag? Schwierig. Sie wollen vorher wissen, ob sich die Fahrt lohnt.
- Sie vertrauen digitalen Inhalten. Eine gute virtuelle Tour ist fuer sie genauso aussagekraeftig wie ein Vor-Ort-Termin.
- Sie brauchen Inspiration. Die wenigsten koennen sich einen leeren Raum moebliert vorstellen.
Die bestehenden Fotos der Wohnung? Standard-Handybilder. Weisse Waende. Graue Boeden. Null Emotion.
Die Loesung: Virtual Staging + Clean Aesthetic
Mein Vorschlag an den Bautraeger:
Wir machen eine Musterwohnung. Digital.
Die Idee: Eine der 12 Wohnungen komplett digital einrichten. Mit einem Stil, der zur Zielgruppe passt. Modern. Minimalistisch. Skandinavisch angehaucht.
Der Plan fuer die 75m²-Wohnung:
- Professionelle HDR-Fotografie aller Raeume
- Virtual Staging - komplette digitale Einrichtung
- 360° Rundgang der gestalteten Version
- Drohnenaufnahme des Gebaeudes und der Seestadt-Umgebung
Gesamtinvestition: 1.890 Euro.
Der Bautraeger war skeptisch. Er hatte schon 85 Wohnungen mit Standard-Fotos verkauft. Aber die letzten 12 standen seit 4 Monaten.
Das Shooting: Modern, Clean, Zielgruppengerecht
Ich war an einem Mittwochvormittag dort. Perfektes Licht. Die Seestadt hat einen Vorteil: Kaum Verschattung durch Nachbargebaeude. Viel Himmel. Viel Sonne.
Die Rohaufnahmen
Die Wohnung selbst war exakt das, was der Bautraeger beschrieben hatte. Leer. Neutral. Sauber. Gute Qualitaet - aber komplett charakterlos.
Ich habe jeden Raum aus mehreren Perspektiven fotografiert:
- Wohnzimmer: 2 Perspektiven, Fokus auf die grossen Fenster und den Ausblick
- Kueche: Offene Kueche mit Theke, modernes Design
- Schlafzimmer: Gute Groesse, eingebauter Schrank bereits vorhanden
- Badezimmer: Hochwertige Fliesen, ebenerdige Dusche
- Balkon: Suedausrichtung, Blick auf den Seestadt-Park
Total: 28 Aufnahmen in 2 Stunden.
Das Virtual Staging
Dann kam der eigentliche Zauber.
Unsere Designer haben die leeren Raeume in eine Traumwohnung verwandelt. Aber nicht irgendeine Traumwohnung. Eine, die zur Zielgruppe passt.
Der Stil: Scandinavian Modern.
- Helle Holztoene. Eiche natur.
- Weiche Textilien. Leinen. Baumwolle.
- Gruenpflanzen fuer Lebendigkeit.
- Keine uebertriebenen Deko-Elemente. Reduziert. Erwachsen.
- Home-Office-Ecke im Wohnzimmer. Weil 2024.
Das Ergebnis? Die gleiche Wohnung. Aber ploetzlich konnte man sich vorstellen, dort zu leben.
Die Vermarktung: Digital-First
Der Bautraeger hat das neue Material auf willhaben, ImmoScout24 und der eigenen Website veroeffentlicht.
Die ersten 72 Stunden:
- 4.200 Aufrufe des Inserats (vorher: ~180 pro Woche)
- 47 Vormerkungen fuer Besichtigungen
- 23 davon erwaehnten explizit die Virtual-Staging-Bilder
Aber hier kommt der interessante Teil.
Ein Paerchen aus Linz. Sarah (32) und Thomas (29). Beide arbeiten remote. Sie suchten seit 6 Monaten eine Wohnung in Wien. Die Seestadt war ihr Wunschziel.
Sie haben den 360°-Rundgang gemacht. 3 Mal. Dann haben sie angerufen. Nicht fuer eine Besichtigung. Fuer ein Kaufangebot.
Der Verkauf: 23 Tage, ohne physische Besichtigung
Warten Sie.
Ohne physische Besichtigung?
Ja. Fast.
Sarah und Thomas haben die Wohnung erst nach der Kaufzusage besichtigt. Zur finalen Bestaetigung. Aber die Entscheidung war vorher gefallen. Digital.
Das klingt riskant. Ist es aber nicht. Nicht in dieser Zielgruppe. Nicht bei dieser Qualitaet der Praesentation.
Warum hat es funktioniert?
- Das Virtual Staging war ehrlich. Keine uebertriebenen Raumgroessen. Keine unrealistischen Moebel. Alles, was gezeigt wurde, war moeglich.
- Der 360°-Rundgang war komplett. Jeder Winkel. Jede Ecke. Keine Ueberraschungen.
- Die Lage war bekannt. Sarah hatte Freunde in der Seestadt. Sie kannte die Gegend. Nur die Wohnung war neu.
- Die Zielgruppe ist digital native. Sie vertrauen guten Online-Inhalten. Wenn die Qualitaet stimmt.
Die Zahlen: Was wir erreicht haben
Die Ergebnisse fuer diese eine Wohnung:
- Vermarktungsdauer: 23 Tage (vorher 4+ Monate Stillstand)
- Verkaufspreis: 389.000 Euro (Listenpreis)
- Investition in Praesentation: 1.890 Euro
- Kaeufer: Erstkaeufer, remote arbeitend, aus Oberoesterreich
Der Bautraeger-Effekt:
Nach diesem Erfolg haben wir die gleiche Behandlung auf 3 weitere Wohnungstypen angewandt. Ergebnis: Alle 12 Einheiten waren innerhalb von 8 Wochen verkauft.
Der Bautraeger rechnet jetzt anders. Die 1.890 Euro pro Wohnungstyp waren die beste Marketing-Investition des Projekts.
Die Learnings: Was wir gelernt haben
1. Leere Wohnungen brauchen Kontext
Neubauwohnungen verkaufen sich nicht wegen ihrer weissen Waende. Sie verkaufen sich wegen der Moeglichkeiten. Virtual Staging zeigt diese Moeglichkeiten.
2. Junge Kaeufer entscheiden digital
Die Generation der Erstkaeufer ist mit dem Internet aufgewachsen. Eine hochwertige digitale Praesentation ist fuer sie oft ueberzeugender als ein physischer Besuch.
3. Zielgruppengerechtes Styling macht den Unterschied
Wir haetten die Wohnung auch barock einrichten koennen. Oder industrial. Aber wir haben uns fuer Scandinavian Modern entschieden. Weil das zur Seestadt passt. Zu den Menschen, die dort kaufen wollen.
4. Neubauten haben einen Vorteil
Bei Neubau-Fotografie gibt es keine Ablenkungen. Keine alten Moebel. Keine persoenlichen Gegenstaende. Die Praesentation beginnt bei Null. Das ist eine Chance.
Ist Ihre Neubauwohnung das naechste Projekt?
Sie haben Neubauwohnungen in der Seestadt oder Donaustadt? Sie vermarkten mehrere Einheiten gleichzeitig? Die Standard-Fotos funktionieren nicht?
Dann reden wir.
Vielleicht ist es nicht Ihre Wohnung. Vielleicht ist es nur, wie Sie sie zeigen.
Kostenlose Neubau-Analyse
Sie haben Neubauwohnungen, die nicht die Aufmerksamkeit bekommen, die sie verdienen? Ich analysiere Ihr aktuelles Inserat und zeige Ihnen, was fehlt. Kostenlos und unverbindlich.
Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.