Die beste Wahl zwischen moebliert und unmoebliert haengt von Ihrer Zielgruppe ab. Fuer Privatkaeufer und Familien performen moeblierte Fotos durchschnittlich 27% besser bei den Anfragen. Fuer Investoren und Gewerbeobjekte sind leere Raeume oft vorteilhafter. Die guenstigste Loesung fuer leere Immobilien: Virtual Staging ab 75 Euro pro Bild.
Die Psychologie dahinter: Warum Moebel verkaufen
Stop. Bevor wir ueber Technik reden.
83% aller Immobilienkaeufer entscheiden emotional. Erst danach suchen sie rationale Gruende, um die Entscheidung zu rechtfertigen. Das ist keine Meinung. Das sind Daten der National Association of Realtors aus 2024.
Was bedeutet das fuer Ihre Fotos? Moeblierte Raeume aktivieren das limbische System. Der Kaeufer sieht sich am Fruehstueckstisch sitzen. Die Kinder auf dem Sofa. Den Weihnachtsbaum in der Ecke.
Leere Raeume? Die aktivieren den praefrontalen Kortex. Analyse. Kalkulation. Kritik.
Der Unterschied: 27% mehr Anfragen bei moebliert vs. leer. Und 11 Tage kuerzere Vermarktungszeit.
Wann moeblierte Fotos die bessere Wahl sind
1. Privatkaeufer als Zielgruppe
Familien, junge Paare, Singles auf Wohnungssuche. Diese Kaeufer wollen sich ihr Leben in der Immobilie vorstellen. Moeblierte Fotos geben ihnen einen emotionalen Ankerpunkt.
Eine leere 3-Zimmer-Wohnung im 19. Bezirk sieht aus wie jede andere. Dieselbe mit einem Eames Lounge Chair und einem Bueucherregal? Ploetzlich hat sie Persoenlichkeit.
2. Luxusimmobilien
Bei Luxusimmobilien ab 800.000 Euro erwarten Kaeufer einen gewissen Standard. Leere Raeume wirken hier nicht minimalistisch. Sie wirken unfertig.
Die Loesung: Professionelles Home Staging oder Virtual Staging im Luxury-Segment. Durchschnittlicher ROI bei Wiener Villen: 340%.
3. Kleine Wohnungen unter 50m2
Klingt kontraintuitiv. Aber hoeren Sie zu.
Leere kleine Raeume wirken zwar groesser auf den ersten Blick. Aber Kaeufer koennen sich nicht vorstellen, wie ihre Moebel reinpassen. Die haeufigste Frage bei Besichtigungen von leeren Kleinwohnungen: "Passt da ueberhaupt ein normales Bett rein?"
Moeblierte Fotos beantworten diese Frage bevor sie gestellt wird. Weniger Unsicherheit. Schnellere Entscheidung.
Wann leere Fotos die bessere Wahl sind
1. Investoren und Bautraeger als Zielgruppe
Investoren kaufen keine Emotionen. Sie kaufen Quadratmeter, Rendite, Potential. Fuer sie sind Moebel im Weg. Sie wollen den Grundriss sehen. Die Raumhoehen. Das Tageslicht.
Bei Anlegerwohnungen im 10. oder 11. Bezirk performen leere Fotos besser. Der Investor sieht das Objekt als das, was es ist: Ein Asset.
2. Gewerbeimmobilien
Ein leeres Buero ist eine Leinwand. Ein moebliertes Buero ist das Buero des Vormieters.
Gewerbliche Kaeufer und Mieter wollen ihre eigene Vision umsetzen. Bestehende Bueromoebel stoeren diese Vorstellung. Einzige Ausnahme: High-End Coworking Spaces oder voll ausgestattete Praxen, wo die Ausstattung Teil des Deals ist.
3. Unattraktive vorhandene Moebel
Die Gelsenkirchener Barock-Schrankwand der Vorbesitzer verkauft keine Wohnung. Die durchgesessene Couch auch nicht.
Wenn die vorhandenen Moebel aelter als 10 Jahre sind oder stilistisch nicht zur Immobilie passen: Besser leer fotografieren. Virtual Staging ist dann die Alternative.
4. Renovierungsobjekte
Bei Objekten, die ohnehin renoviert werden, lenken Moebel vom Potential ab. Der Kaeufer soll sehen: Schoene Altbausubstanz, hohe Decken, Fischgraetparkett unter dem alten Teppich.
Virtual Staging: Die dritte Option
Sie haben eine leere Wohnung. Aber leere Fotos performen schlechter.
Die Loesung liegt nicht in teurem Home Staging. Sie liegt in Virtual Staging. Und es ist 2024 besser als die meisten denken.
Was Virtual Staging kostet
- Physisches Home Staging: 3.000-10.000 Euro (Miete + Transport + Aufbau)
- Virtual Staging: 75-150 Euro pro Bild
Bei einer 3-Zimmer-Wohnung mit 5 Hauptraeumen: 375-750 Euro total. Das ist 90% guenstiger.
Wann Virtual Staging ideal ist
- Neubauten: Die Wohnung existiert noch nicht oder ist leer
- Erbimmobilien: Nach der Entrueumpelung, bevor neue Moebel kommen
- Bereits ausgezogen: Der Verkaeufer wohnt nicht mehr dort
- Zeitdruck: Home Staging dauert Wochen, Virtual Staging 48 Stunden
Rechtliche Hinweise
Virtual Staging ist legal. Aber Sie muessen es kennzeichnen. Die Bilder brauchen einen Hinweis wie "Virtuell moebliert" oder "Digital Staging". Das ist keine Empfehlung. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.
Willhaben, ImmoScout24 und andere Portale akzeptieren Virtual Staging Bilder ohne Probleme. Solange transparent.
Die Entscheidungsmatrix
Hier die Kurzfassung fuer Ihre Entscheidung:
Fotografieren Sie moebliert, wenn:
- Ihre Zielgruppe Privatkaeufer/Familien sind
- Die vorhandenen Moebel modern und ansprechend sind
- Es sich um eine Luxusimmobilie handelt
- Die Wohnung unter 50m2 gross ist
- Sie maximale emotionale Wirkung wollen
Fotografieren Sie leer, wenn:
- Investoren oder Bautraeger die Zielgruppe sind
- Es sich um Gewerbeimmobilien handelt
- Die vorhandenen Moebel alt oder unpassend sind
- Das Objekt renovierungsbeduerftig ist
- Der Grundriss das Hauptverkaufsargument ist
Nutzen Sie Virtual Staging, wenn:
- Die Immobilie leer ist, aber moeblierte Fotos besser performen wuerden
- Budget fuer echtes Home Staging fehlt
- Zeitdruck besteht (48h Lieferung vs. Wochen)
- Es sich um Neubauten oder Erbimmobilien handelt
Praxisbeispiel: Altbauwohnung im 3. Bezirk
Ein Kunde kam mit einer Altbauwohnung im 3. Bezirk. 87m2, Fischgraetparkett, 3,2m Deckenhoehe. Problem: Die Vorbesitzerin hatte 40 Jahre dort gelebt. Die Moebel waren entsprechend.
Wir haben zwei Varianten getestet:
Variante A: Fotos mit vorhandenen Moebeln. Ergebnis: 12 Anfragen in 2 Wochen.
Variante B: Leere Fotos + Virtual Staging. Ergebnis: 34 Anfragen in der ersten Woche.
Die Wohnung wurde nach 9 Tagen verkauft. Zum vollen Angebotspreis. Die Virtual Staging Kosten: 450 Euro fuer 6 Bilder.
Die haeufigsten Fehler
Fehler 1: Zu viele Moebel
Moebliert heisst nicht vollgestopft. Vor dem Shooting sollten Sie entruempeln. Die Regel: Entfernen Sie 30% der Deko und Moebel. Was bleibt, wirkt grosszuegiger.
Fehler 2: Persoenliche Gegenstaende
Familienfotos, religiose Symbole, politische Statements. All das muss weg. Der Kaeufer soll sich selbst in der Wohnung sehen. Nicht den Vorbesitzer.
Fehler 3: Leer ohne Kontext
Ein komplett leerer Raum ohne jegliche Referenz laesst die Groesse nicht erkennen. Minimum: Eine Stehlampe oder ein kleiner Beistelltisch als Massstab.
Fazit
Die Frage ist nicht moebliert oder leer. Die Frage ist: Wer kauft?
Fuer emotionale Kaeufer: Moebliert oder Virtual Staging. Fuer rationale Kaeufer: Leer.
Wenn Sie unsicher sind, welche Strategie fuer Ihre Immobilie die richtige ist: Kontaktieren Sie uns. Wir analysieren Ihre Zielgruppe und empfehlen die beste Loesung.
Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.