Eine historische Villa im exklusivsten Viertel des 18. Bezirks. Verkaufspreis: 3,2 Millionen Euro. Zielgruppe: internationale Käufer, die Wien nur von Fotos kennen. Die Herausforderung war klar. Die Lösung auch.
Das Cottage-Viertel in Währing. Wer Wien kennt, weiß: Das ist eine der besten Adressen der Stadt. Gründerzeitvillen mit Parkgrundstücken. Alte Bäume. Ruhe. Prestige.
Und genau hier stand diese Villa zum Verkauf.
Das Objekt: 350m² Geschichte mit 1.200m² Garten
Die Villa stammt aus 1897. Drei Etagen. Originalstuck in den Haupträumen. Parkettböden, die über 120 Jahre alt sind und aussehen, als wären sie gestern verlegt worden.
Dazu: 1.200 Quadratmeter Garten. Alte Kastanienbäume. Eine Natursteinmauer, die das Grundstück von der ruhigen Seitenstraße trennt. Und eine Garage für drei Fahrzeuge.
Der Verkaufspreis: 3,2 Millionen Euro.
Das ist kein Preis für Schnäppchenjäger. Das ist ein Preis für Menschen, die wissen, was sie wollen. Und die Qualität erwarten. Überall.
Die Herausforderung: Internationale Käufer überzeugen
Stop.
Bevor ich weitererzähle: Die Maklerin wusste von Anfang an, wer diese Villa kaufen würde. Nicht der Wiener Geschäftsmann mit Familie. Nicht die österreichische Unternehmerin.
Die wahrscheinlichsten Käufer: Ausländer.
Deutsche, die Wien als Zweitwohnsitz entdecken. Schweizer, die in Immobilien diversifizieren. Käufer aus dem Nahen Osten, die europäische Stabilität suchen.
Das Problem? Diese Käufer kommen nicht einfach vorbei. Sie entscheiden auf Basis von Bildern, ob eine Besichtigung überhaupt Sinn macht. Oft fliegen sie nur für 2-3 Objekte nach Wien.
Die Präsentation musste so gut sein, dass die Villa auf diese Shortlist kommt.
Die Lösung: Vollausstattung ohne Kompromisse
Bei einem Objekt für 3,2 Millionen Euro gibt es keine halben Sachen. Die Maklerin verstand das sofort.
Wir haben das komplette Programm gebucht:
- Premium HDR-Fotografie - 65 Innenaufnahmen plus Außenfotos. Jeder Raum. Jedes Detail. Der Stuck. Die Böden. Die Fenster mit Blick in den Garten.
- Drohnenaufnahmen - Das Grundstück von oben. Die Lage im Cottage-Viertel. Die Nachbarschaft. Die Ruhe, visualisiert.
- Twilight-Fotografie - Die Villa bei Sonnenuntergang. Warmes Licht aus den Fenstern. Die Fassade im goldenen Abendlicht.
- 360° Virtueller Rundgang - Alle drei Etagen. Interaktiv. Von jedem Gerät aus erlebbar. Dollhouse-Ansicht für den Gesamtüberblick.
- Cinematic Immobilienvideo - 2:30 Minuten. Emotionale Musik. Kamerafahrten durch die Räume. Drohnenflug über das Grundstück.
Gesamtinvestition: €3.890.
Bei einem Verkaufspreis von 3,2 Millionen Euro sind das 0,12% des Objektwerts. Weniger als ein Abendessen im Steirereck.
Das Shooting: Zwei Tage für Perfektion
Wir haben zwei separate Termine vereinbart.
Tag 1: Innenaufnahmen und 360°-Scan
8:00 Uhr: Start im Erdgeschoss. Das Morgenlicht fiel durch die hohen Fenster. Perfekt für die Aufnahmen des Salons mit dem originalen Kachelofen.
10:00 Uhr: Erste Etage. Das Hauptschlafzimmer mit Blick auf den Garten. Die Bibliothek mit den deckenhohen Regalen. Das Badezimmer mit der freistehenden Wanne.
13:00 Uhr: Mittagspause. Das Licht war hart. Keine Fotos während dieser Zeit.
15:00 Uhr: 360°-Scan des gesamten Hauses. Jeder Raum. Jeder Winkel. 47 Scan-Positionen für den virtuellen Rundgang.
17:00 Uhr: Zweite Etage und Dachgeschoss. Das ausgebaute Atelier mit Nordlicht. Die Gästezimmer.
Tag 2: Außenaufnahmen, Drohne, Twilight, Video
7:00 Uhr: Früh am Morgen. Die Nachbarn schliefen noch. Perfekte Bedingungen für die Gartenaufnahmen ohne Störungen.
9:00 Uhr: Drohnenflug. Ich hatte die Genehmigung vorher eingeholt. Flughöhen: 20m, 50m, 80m. Die Aufnahmen zeigten die Größe des Grundstücks im Kontext.
14:00 - 17:00 Uhr: Videoaufnahmen. Kamerafahrten mit Gimbal durch die Räume. Detailaufnahmen vom Stuck, den Türgriffen, dem Garten.
17:45 Uhr: Twilight. Die blaue Stunde. 25 Minuten für die wichtigsten Aufnahmen des gesamten Projekts. Die Villa leuchtete. Der Himmel war tiefblau. Magisch.
Die Qualität der Anfragen: Ein Unterschied wie Tag und Nacht
Das Inserat ging an einem Donnerstag online. Mit allen Fotos, dem 360°-Rundgang, dem Video.
Innerhalb von 72 Stunden:
- 3.847 Aufrufe auf willhaben.at
- 2.156 Aufrufe auf der Makler-Website
- 891 Minuten Verweildauer im virtuellen Rundgang
- 24 Besichtigungsanfragen
Aber hier ist der entscheidende Punkt:
Von 24 Anfragen waren 18 qualifiziert. Menschen mit Finanzierungsbestätigung. Menschen, die den virtuellen Rundgang komplett durchgegangen waren. Menschen, die spezifische Fragen stellten.
"Wir haben die Villa virtuell bereits dreimal besichtigt. Wir wissen, dass sie perfekt ist. Wir möchten nur noch einmal persönlich durch den Garten gehen."
Das war das Zitat eines Schweizer Ehepaars. Sie hatten sich in die Villa verliebt, ohne jemals dort gewesen zu sein.
Das Ergebnis: 4 Kaufangebote, Verkauf zum Wunschpreis
Drei Wochen nach der Veröffentlichung lagen vier schriftliche Kaufangebote auf dem Tisch der Maklerin.
- Angebot 1: Deutsches Unternehmerpaar, €3,0 Mio.
- Angebot 2: Schweizer Familie, €3,2 Mio.
- Angebot 3: Wiener Investor, €3,05 Mio.
- Angebot 4: Käufer aus Dubai, €3,15 Mio.
Die Eigentümerin entschied sich für das Schweizer Ehepaar. Nicht wegen des Preises allein. Sondern weil sie wusste: Diese Menschen werden das Haus lieben und pflegen.
Verkaufspreis: €3,2 Millionen. Exakt der Wunschpreis.
Was wir gelernt haben
1. Luxuskäufer investieren Zeit in die Recherche
Die Käufer hatten den 360°-Rundgang im Schnitt 4,2 Mal durchlaufen, bevor sie zur Besichtigung kamen. Sie kannten jeden Raum. Sie hatten spezifische Fragen.
Die 3D-Tour war nicht nur Marketing. Sie war Vorqualifizierung.
2. Das Video schafft emotionale Verbindung
Das Immobilienvideo wurde 847 Mal angesehen. Durchschnittliche Wiedergabedauer: 2:14 von 2:30 Minuten. 87% sahen es bis fast zum Ende.
Bilder informieren. Videos emotionalisieren.
3. Twilight-Aufnahmen verkaufen Villen
Die Twilight-Fotos waren die meistgeklickten Bilder im Inserat. Mit Abstand. Die Villa bei Dämmerung, mit warmem Licht aus den Fenstern, erzählt eine Geschichte.
Diese Geschichte lautet: Hier will ich leben.
4. Internationale Käufer brauchen vollständige Information
Wer aus Zürich oder Dubai nach Wien fliegt, will vorher wissen, ob sich die Reise lohnt. Drohnenaufnahmen zeigen die Lage. Der 360°-Rundgang zeigt das Innere. Das Video zeigt das Gefühl.
Alles zusammen ermöglicht eine informierte Entscheidung. Ohne diese Vollständigkeit? Die Villa wäre nie auf die Shortlist gekommen.
Die Zahlen im Überblick
| Objekttyp | Gründerzeitvilla, 350m², Bj. 1897 |
| Lage | Cottage-Viertel, 18. Bezirk Währing |
| Grundstück | 1.200m² mit altem Baumbestand |
| Verkaufspreis | €3.200.000 |
| Investition Visualisierung | €3.890 |
| Zeit bis Kaufangebot | 3 Wochen |
| Anzahl Kaufangebote | 4 schriftliche Angebote |
| Käufer | Familie aus der Schweiz |
Ist Ihre Villa die nächste Erfolgsgeschichte?
Nicht jede Immobilie ist eine Gründerzeitvilla im Cottage-Viertel. Aber jede Luxusimmobilie verdient eine Präsentation, die ihrem Wert entspricht.
Wenn Sie eine Villa in Wien verkaufen möchten, sprechen wir. Ich schaue mir Ihr Objekt an, entwickle ein individuelles Konzept und zeige Ihnen, wie professionelle Visualisierung den Unterschied macht.
Die richtige Präsentation bringt nicht nur mehr Anfragen. Sie bringt die richtigen Anfragen.
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Gründer & Immobilienfotograf
Lucas Hammerer ist Gründer von Immobilien-Fotograf Wien und hat sich auf hochwertige Immobilienfotografie, 360° Rundgänge und Drohnenaufnahmen spezialisiert. Mit über 500 erfolgreich vermarkteten Immobilien und langjähriger Erfahrung in der Wiener Immobilienbranche unterstützt er Makler, Bauträger und Privatverkäufer dabei, ihre Objekte optimal zu präsentieren. Seine Expertise umfasst Matterport 3D-Touren, HDR-Fotografie und moderne Vermarktungsstrategien.